1 城市地价水平及变化趋势

1.1整体地价水平与整体变化趋势

鸡西市2015年城市地价水平继续保持稳定，与前几年地价水平相比呈现稳步回落态势，2015年综合地价为586元/平方米与上年相比增长率为-0.34%，地价整体水平较2014年稍有回落，商业与住宅地价增长率较2014年均有所下降，工业地价增长率与2014年相比略有升高。

2015年，鸡西市城市整体地价为586元/平方米，与2014年相比下降了-0.34%。其中商业地价整体水平值为2132元/平方米，居住地价水平值为684元/平方米，工业地价水平值为251元/平方米，与2014年相比分别增长了-0.19%、-0.73%、0.40%。商业与居住用地价格与去年相比稍有回落。工业用地与上年相比略有升高。

从2015年整体及商业、居住、工业分项的地价增长率来看，2013至2015年鸡西市地价基本保持平稳回落态势。

具体见表1—1至表1—2

     表1-1             鸡西市2005年—2015年城市地价水平值变化     单位：元/平方米

图1—1  鸡西市2005——2015年城市地价水平值变化

表1—2鸡西市2001年—2015年城市地价增长率

                                                      单位：%

图1-2鸡西市2001年—2015年城市地价增长率

    1.2不同用途地价水平与变化趋势

2015年地价增长率各个用途增长率相差幅度不大，从2001至2015年地价增长率变化情况来看，商业、居住用途用地地价增长率呈现波段上涨的趋势，其中商业用地地价增长率2005年达到最高，为77.42%，其后涨幅回落；住宅用地地价增长率2005年达到最高为67.59%，其后回落；至2009年商业和居住用地又有较大涨幅；2010年开始商业和住宅用地涨幅回落，工业平稳上升。工业用地地价增长率2007年达到最高70.7%。2009年呈负增长，2010-2015年又有所增幅。商业、住宅用地价格上涨幅度下降较大，受国家政策影响较大。见图1—3。

图1-3 鸡西市分用途地价增长率历年情况比较

    1.3不同地段地价水平与变化趋势

    2015年鸡西市一级至三级土地综合增长率分别为-0.32%、-0.19%、-1.36%，总体上看各级别土地增长幅度相差不大，与整个城市地价的增长幅度水平基本一致。各个土地级别地价均有所下降。其中商业用地一至三级地价增长率分别为-0.03%、-2.92%、0.00%；住宅用地一至三级地价增长率分别为-0.32、0.00%、-2.67%；商业与住宅级别地价增长率相差不大；这种现象表明，随着城市次中心地带以及城市周边的建设及配套设施的不断完善，主城区与次中心地带房地产出现了均衡发展的现象。其中中心城区的地价相较于城区周边地价更为稳定。见图1—4

图1—4         2015年鸡西市级别地价增长率

    2城市楼面地价与房价增长率对比分析

    2.1楼面价与房价比值分析

根据鸡西市城市监测范围内的商业和住宅用地的设定容积率和地价水平值，计算得出商业和住宅楼面地价，测算出鸡西市城市监测范围内2005年——2015年楼面地价与房价的比值。楼面地价与房价的比值基本在9%-12%左右，楼面地价与房价的比例关系近几年来基本保持稳定。

表2—1楼面地价与房价百分比

单位：元/平方米、%

    2005-2012楼面地价与房价的比值基本在9%—12%左右，与房价的比例关系近几年来基本保持稳定。2013-2015年住宅用途楼面地价占楼面地价的百分比均为超过9%，可见地价对房价的影响相对较小。见下图2—1：

图2—1鸡西市2005年—2015年地价与房价比例

    2.2楼面地价增长率与房价增长率比较

楼面地价与房价增长率近几年来基本保持同步增长的趋势。2015年的住宅楼面地价增长率浮动不明显。见表2—2及图2—2

表2—2鸡西市楼面地价与房价增长率

单位：元/平方米、%

图2—2鸡西市2006年-2015年楼面地价与房价增长率比较

    3城市地价与土地市场协调状况

    3.1地价增长率与土地计划供应面积增长率对比

2015年鸡西市土地整体计划供应面积较上年，商业和工业用地的土地供应计划面积整体有所下降，居住用地供应面积增幅较大，但其中绝大部分是棚户区改造项目。具体见下表：

表3—1鸡西市地价增长率与土地计划供应增长率对比

单位：元/平方米、%

    3.2地价增长率与土地实际供应面积增长率对比

 2015年鸡西市土地实际供应面积与土地计划供应面积有一定差距。具体见下表3—2：

表3—2鸡西市地价增长率与土地实际供应面积增长率对比

单位： %

    4城市地价与房屋市场协调状况

    4.1地价增长率与房屋供应面积增长率对比

鸡西市地价增长率与房屋面积供应增长率相比较，说明鸡西市地价处于比较理性的健康的发展趋势。由于2009年以来鸡西市经济适用住房、棚户区改造等保障性住房项目工程用地供应面积持续增长，2011年后陆续竣工验收，2011年房屋供应面积达到最高，2012-2013年相较于前两年房屋供应面积与地价增长率均有所下降，2014-2015年房屋供应面积相较于前两年有较高增长。见表4—1

表4—1鸡西市地价增长率与房屋供应面积增长率对比

单位：%

    4.2地价增长率与房屋实际销售面积增长率对比

 鸡西市2006年至2015年的房屋实际销售面积增长率和地价增长率见下表4—2:

表4—2鸡西市地价增长率与房屋实际销售面积增长率比

单位：%

从上表可以看出，2015鸡西市地价增长率与房屋实际销售面积增长率同比均有下降，尤其是房屋实际销售面积与上年相比下降幅度较大。鸡西市作为以煤炭为主的资源性城市，受煤炭经济滑坡等因素影响，2015年房以来房屋销售量与前几年相比下降幅度较大，房地产企业的销售形势并不乐观，库存量较大，购买者出现持续观望态势，房屋成交量大幅下降。

    5城市地价与社会经济环境协调状况

    5.1地价增长率与国内生产总值增长率比较

    2006年以来鸡西市国内生产总值增长率较为平稳，2013年开始回落态势比较显著。地价增长率总体变化趋势与国内生产总值增长率同步，地价水平与国民经济和社会发展基本上是同步的总体来看鸡西市目前的土地市场发展健康。见表5—1和图5—1

表5—1鸡西市地价增长率与地区内生产总值增长率比较

单位：%

图5—1鸡西市2006年-2015年地价增长率与地区内生产总值增长率对比

5.2地价增长率与固定资产投资增长率比较

鸡西市地价增长率与固定资产投资增长率的变化基本一致，但增长率明显低于固定资产投资增长率。说明地价受固定投资的带动而增长，对地价增长起到一定的拉动作用，但作用不明显。见表5—2和图5—2

表5—2鸡西市地价增长率与固定资产投资增长率比较

单位：%

图5—2鸡西市地价增长率与固定资产投资增长率比较

    5.3地价增长率与城市房地产投资增长率对比

鸡西市地价增长率与房地产投资增长率基本同步增长，其增速低于房地产投资增长率，但地价增长保持了基本的理性，对稳定房地产市场起到了一定的积极作用。见表5—3

表5—3鸡西市地价增长率与房地产投资增长率对比

                                                                  单位：%

    6背景情况与未来趋势分析

    6.1城市地价变化的背景及存在的问题

近年来鸡西市不断加大基础设施建设、同时加大了保障性住房建设。政府严格执行国家“关于进一步加强冶理整顿土地市场秩序”、严格控制农用地转用指标、严格执行工业用地最低价标准、严格落实《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》等政策的影响，使得土地市场秩序得到进一步的规范，土地市场价格机制更加显化，地价比较平稳。

从当前土地市场动态变化来看，由于鸡西市前几年房地产市场发展过快，虽然政府对宏观房地产经济采区了调控政策，但对于鸡西地区，影响不大，房价处于高位运行，房地产投资过热，造成房屋空置率较高。而2013年下半年以来随着地区经济形势下滑、新房竣工率增加、购房的刚需后劲不足等因素的影响，未来几年本地房地产企业在房屋销售上将面临一定考验，对土地供应及形成稳定的可持续发展的市场环境不利。

    6.2未来地价变化的趋势预测

随着鸡西市保障性住房、经济适用住房和棚户区改造政策不断深入,住房供应量增大,以及国家对房地产调控的政策的不放松，预计2016年鸡西市房地产价格将保持平稳下降态势，房价趋向更加理性，土地价格也将保持平稳。